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    法拍房容易忽略的問題——清場交付問題

    來源:http://www.xuelp.com.cn/news665634.html 發布時間:2021/8/16 3:00:00

    清場交付:也被稱為“交吉”,這是為客戶提供拍賣的房地產買家。 從法律上嚴格來說,清算和交割本應是法院執行過程中的一個環節。 對于購房者來說,房屋能否順利收到,關系到能否獲得房產使用權,也是房產所有權最重要的功能。
    01
    為什么說清場交付問題是法拍房最大的坑呢?
    隨著法制環境日漸完善,很多法拍的問題處理都有規可循。過戶憑法院裁定繳清稅費就沒有問題;稅費、學位等提前做好盡職調查,情況基本都能掌握。但是作為老大難的清場交付問題依舊是個大坑!關鍵是各種情況都可能出現,導致處理起來時間、精力、費用成本的不確定性很大。
    02
    清場交付問題的由來
    曾經的法拍房法院都不負責收房,有些公告甚至會明確說明法院只提供執行裁定等文件,不負責清場交付,也就是一般所說的不交吉拍賣。
    最近幾年,因為涉及糾紛較多,各地法院為了規范執行,也都陸續出臺了指導意見,沒有特殊情況應清場交付。以廣東為例:2019年6月27日,廣東省高級人民法院印發了《關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見(試行)》,明確了司法拍賣以清場交付為原則。
    但是法院在實際操作過程中受限于人力有限等原因,并沒有全面落實清場交付。往往不明確說明,多是“靈活處理”,公告上也更為“曖昧”,很少直接寫明不負責清場交付,而是表述為只提供拍賣裁定等等。
    從2019年下半年以來,可以感覺到廣東高院對上述指導意見的執行力度明顯加強,各地法院也配合成立了一些專門負責法拍的小組,開始執行以清場交付為原則。部分公告也會明確載明負責清場交付。
    說到這不由感慨一句,可以看出法制環境日漸完善不是一句空話,必須要給廣東的法院執行系統點贊!作為法律共同體的一員我也感到些許自豪!
    03
    法院不負責清場交付房產的處理
    對于法院負責清場交付的房產,收房基本不存在實質性障礙,只是申請程序及時間的把握會有所差別,熟悉操作能更好的對接貸款、辦稅、過戶等手續,節省各類成本。
    對于法院不負責清場交付的房產也并非毫無辦法,可以根據房產占有人的情況分類分析及應對。
    首先,團結一切可以團結的力量,梳理清楚我們可能可以獲得支持的“隊友”很重要。一是法院,雖然法院不會強制執行到底,但是法院也希望買受人能盡快收房以便更好結案,諸如申請法院出面通知占有人搬離,裁定要求水電部門停水電,這些事項都是可以尋求法院去做的;二是物業,物業作用不可小覷。物業是在房產所在地人手最為充足,調用成本最低的力量,也是強行換鎖、清空房屋或者其他事項很好的見證人員。物業出于收取物業費的需求,往往也是傾向于買受人一邊;三是當地民警或街道人員,面對可能發生的沖突,往往當地民警或街道人員也會出面協調,可以借助他們的力量給占有人施加壓力;四是換鎖師傅,也是絕對的關鍵人物,快準狠的換鎖手法和果斷配合往往能起到一擊取勝的效果。
    下面分類而言:
    (一)被執行人及其關聯方占有
    最常見的有被執行人死豬不怕開水燙,主張所謂“個人唯一住房不能執行”,占有房產拒不搬出,更有甚者找來七大姑八大姨一起占有房產,強行碰瓷,不“補償”就不走。
    應對思路:占有人獅子大開口,開始就直接談判往往效果甚微??梢酝ㄟ^法院施壓,要求強制搬離,同時申請停水電,水電停了無法正常居住,基本可以打破占有人繼續抵抗的念頭。輔以適當的談判技巧,基本就可以順利解決。
    (二)承租人占有
    這點要先區分是串通偽造租約還是正常租約。
    1、串通租約:一般表現為長租,10年、20年都不鮮見。雖然很多并不符合嚴格的“買賣不破租賃”條件,但往往買受人尋求相關部門幫助解決時,各部門都會以有租約為托詞,建議買受人尋求司法途徑解決。更為“高明”且“早有預謀”的被執行人還會在非抵押狀態下簽訂租賃合同,造成表面上的合法租賃。
    應對思路:基本同被執行人及關聯方占有的情形。但是,如承租人滿足非抵押狀態下簽訂租賃合同、實際占有、真實支付租金等條件,長租合同形式要件滿足,法院等相關部門一般都會要求買受人另案處理。
    2、正常租約應對思路:一般好處理,正常租客往往不愿惹糾紛,可根據情況到期再收房或者適當補償清租。
    (三)其他債權人占有
    這種情況可謂千奇百怪,隨便舉兩個我曾經處理過的案件:比如,當年幫被執行人買房的中介因為中介費沒有付清賴在里面不走,還拿出一堆被執行人開出的借款收據;再比如,裝修到一半的房子沒人居住,看似沒有風險,但是拍下來后原來的裝修公司就出來索要裝修費。后續想賣房的時候,每次有買家上門看房,裝修公司就會冒出來阻撓??偟睦碛啥际窃恐髑肺业腻X,你房子買的便宜,就理所應當“補償”我。
    對策:在當前的法律環境下,其他債權人占有的情況也難以抗拒。 嚴格來說,可以定義為非法闖入房屋,可以要求相關部門處理。 需要提醒的是,一切都取決于人為。 注重與相關部門的“溝通技巧”。 如果你不理解建議,仔細撿漏,只能說明你真的不合適。 綜上所述,應該發現,清盤發貨之所以是個大坑,是因為雖然有處理思路可以參考,但沒有確定的流程和方法可以完全照搬。


    法拍房容易忽略的問題——清場交付問題
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